In Utrecht is nog een oppervlak ter grootte van 600 voetbalvelden voorbestemd als nieuwe kantoorruimte en dat terwijl er al zo’n twintig procent van het huidige vloeroppervlak aan kantoren structureel leeg staat. Iedereen ziet in dat er iets moet gebeuren. De provincie kwam met een plan. Dat heet het Provinciaal Inpassingsplan Kantoren (afgekort tot PIP). Nu de daadwerkelijke inzet van dat plan bekend is geworden, gaan gemeenten hem hier en daar toch ook wat knijpen.
In de jaren negentig is er veel kantoorruimte bijgebouwd en bijgepland. Ongebreideld optimisme over de groeikansen lag er aan ten grondslag. Bereikbaarheid van deze locaties werd gedefinieerd als bereikbaarheid voor de auto. Locaties als Bisonspoor bij Maarsen en Strijkviertel langs de A12 bij De Meern zien we verschijnen; eigenlijk schieten op allerlei plekken in de provincie bedrijven- en kantoorterreinen uit de grond.
Maar rond 2004 zag de provincie in dat het niet goed ging. Er was veel minder behoefte aan kantoorruimte dan was voorzien. Zelfs de Kamer van Koophandel kwam melden dat het allemaal misschien wel iets teveel was. De actuele cijfers laten zien dat het menens is: er is 1.2 miljoen vierkante meter structurele leegstand bij kantoren (ongeveer 20%), en er ligt nog 4.3 miljoen vierkante meter klaar voor mogelijke uitbreiding. Dat laatste cijfer is tot stand gekomen na een inventarisatie van alle bestemmingsplannen bij de gemeenten.
De provincie wil dit probleem op twee manieren aanpakken; enerzijds door het stimuleren van herbestemming van leegstaande en leegkomende kantoren, de zogenaamde transformatie, en anderzijds door de geplande overcapaciteit te schrappen via het Provinciaal Inpassingsplan (PIP) Kantoren.
Knooppunten
Na een lange aanloop en ondersteund door alle fracties kwamen Provinciale Staten in februari 2016 met een concreet plan om die overcapaciteit in de geplande kantoorruimte aan te pakken. Dit plan, het PIP dus, definieert precies welke locaties geschrapt moeten worden als nieuwbouw voor kantoorruimte en waar nog wel uitgebreid mag worden.
In stad Utrecht bijvoorbeeld zijn de enige uitbreidingsruimten rondom het Centraal Station en in Leidsche Rijn. Strijkviertel komt te vervallen als uitbreidingslocatie en in Zeist kan alleen nog rondom het station Driebergen-Zeist gebouwd worden. En ook in Amersfoort ligt het zwaartepunt rondom de OV knooppunten en worden locaties zonder goede OV ontsluiting geschrapt.
De voorgestelde plannen zijn na uitvoerig en herhaald onderzoek vastgesteld. De cijfers zijn aan de conservatieve kant gehouden, zodat er ook na een onverwachte maar hevige opbloei van de kantorenmarkt nog voldoende ruimte voor nieuwbouw is. In de voorbereiding zijn ook alle gemeenteraden bij de provincie uitgenodigd voor een hoorzitting. Zeist stuurde echter alleen een wethouder.
Nu het allemaal wat dichterbij komt gaan de gemeenteraden zich wat meer roeren.
Marieke Schouten, raadslid voor GroenLinks in Nieuwegein: “Het is natuurlijk goed dat de provincie hier iets aan wil doen. Eigenlijk wil de provincie hetzelfde als Nieuwegein: terugbrengen van de leegstand en transformatie. In de praktijk lopen wij wel tegen een probleem op. In Nieuwegein willen wij bijvoorbeeld in het gebied Rijnhuizen leegstaande kantoren transformeren naar woningen. Daarbij maken we ook nog een slag op het gebied van duurzaamheid. Als het Provinciaal Inpassingsplan in werking gaat treden, dan kan de gemeente bestemmingen voorlopig niet wijzigingen, daarvoor moet het PIP eerst definitief worden vastgesteld. Daarmee kan er dus een forse vertraging optreden in de transformatieplannen. Ik vind dat erg onhandig. De gemeente wil hetzelfde als de provincie. Dan moet er meer ruimte voor maatwerk zijn.”
Gepasseerd station
Erna Kotkamp geeft de worsteling weer van de provincie: “Als er voor Nieuwegein een uitzondering wordt gemaakt, willen andere gemeenten dat dit ook voor hen geldt. Met eindeloos gehakketak als gevolg. In feite loopt de planning van Nieuwegein parallel met die van het PIP. Als er bezwaar wordt aangetekend bij de Raad van State, kan dat tot uitstel leiden en dan komt Nieuwegein in de problemen. In Amersfoort bijvoorbeeld lijkt de raad in meerderheid niet blij te zijn met het PIP. Ook de Amersfoortse fractie van GroenLinks vindt dat de provincie zich niet op deze wijze er mee moet bemoeien: minder kantoren is terecht, maar de gemeente wil flexibiliteit houden over de invulling daarvan en die raakt ze kwijt met een inpassingsplan. Dat wil Nieuwegein ook.
Maar die flexibiliteit is een gepasseerd station. In het voortraject is uitgebreid overlegd met gemeenten waarbij de mogelijkheid is gegeven zelf met een voorstel te komen waar capaciteit geschrapt kon worden. Maar Amersfoort en ook andere gemeenten zijn er niet mee gekomen. Toen heeft de provincie dat uiteindelijk zelf bepaald op basis van onderzoek en daarbij ook de regionale vraag bij betrokken. Er is een aantal locaties aangewezen waar geplande capaciteit geschrapt moest worden. Daarvan zegt Amersfoort nu: had gewoon een percentage genoemd dan hadden wij daar zelf invulling aan kunnen geven. De provincie heeft daar niet voor gekozen en het zou kunnen dat er bezwaar tegen aangetekend wordt.”
De bedoeling is dat de definitieve plannen na de zomer ter inzage liggen en dat in december 2017 Provinciale Staten een besluit nemen. Dan volgt nog een beroepstermijn van 8 tot 13 weken waarna het PIP in werking treedt. Zonder tegenslag, uitstel of beroepsprocedures wordt dan de kaart van Utrecht schoongeveegd. En nu hopen dat er geen 600 voetbalvelden bijkomen.
Han Zijlstra